這一年過(guò)得真快，好像上次跨年還歷歷在目，這眼看著2019年的12月就已過(guò)半。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年是跌宕起伏的一年，也是暗含生機(jī)的一年。

　　時(shí)間從不為任何人停留，跟站長(zhǎng)一起看看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)1-11月網(wǎng)簽量給出的最新數(shù)據(jù)，這反映了70個(gè)大中城市樓市的真實(shí)市場(chǎng)，從中可以看出，市場(chǎng)已經(jīng)到了一個(gè)特殊的點(diǎn)位。

　　房?jī)r(jià)到底了

　　從1月到11月，一線城市方面，北京、上海和深圳新房房?jī)r(jià)分別上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。北上深依然在走慢牛，其中北京新房漲得最多，畢竟配套和資源擺在那兒呢。而且因?yàn)榉课菘們r(jià)高，潛力大，買房的收益還是比銀行利息和貨幣基金高出許多。

　　二手房方面，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%。深圳漲得最多，因?yàn)樯钲谑腔浉郯拇鬄硡^(qū)的中心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，而且政策方面最寬松，再加上減免豪宅稅成本大降，漲得多也很正常。

　　二三線樓市方面，31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%。

　　從不同城市的總體變化看，樓市冷熱不均，但市場(chǎng)總體穩(wěn)定。除了深圳，一二線大部分城市二手房?jī)r(jià)有所回落。這是因?yàn)槎址繓|也得回款過(guò)年，或通過(guò)賣房再買房改善住房，因此急于出手，導(dǎo)致整體市場(chǎng)降幅較大?？梢哉f(shuō)目前是今年價(jià)格最低的時(shí)候，樓市近期已經(jīng)很難再大幅下降。因?yàn)閺臄?shù)據(jù)看，房企融資到賬大增，有余糧了。

　　房企有余糧了

　　為了生存，房企是各有妙招，有的去香港IPO，有的發(fā)債劵。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境并不樂(lè)觀的現(xiàn)狀下，今年赴港上市的房企大多為地方性的中小房企。因?yàn)楝F(xiàn)在房企的生存法則就是刷規(guī)模，也就是多做項(xiàng)目，提升整體利潤(rùn)，靠資金推動(dòng)多周轉(zhuǎn)保證利潤(rùn)。如果沒(méi)有資金周轉(zhuǎn)，就沒(méi)辦法做大做強(qiáng)，所以很多房企都視IPO為融資妙招。

　　海外債券方面，12月以來(lái)，房企海外融資計(jì)劃密集發(fā)布。統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月11日，融信中國(guó)、華潤(rùn)置地、力高集團(tuán)、佳源國(guó)際等多家房企公布的融資計(jì)劃金額已超過(guò)20億美元。除華潤(rùn)置地外，房企融資成本普遍較高。

　　中國(guó)指數(shù)研究院（下稱“中指院”）統(tǒng)計(jì)顯示，1月-11月，房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元，同比增長(zhǎng)33.6%，較去年全年增長(zhǎng)21.8%。為什么大家都出國(guó)找錢呢？這是因?yàn)榫硟?nèi)融資收緊，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)融資門檻大幅提高。

　　不管方法如何，很多企業(yè)確實(shí)解決了資金問(wèn)題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金160531億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速與1-10月份持平。其中，國(guó)內(nèi)貸款23013億元，增長(zhǎng)5.5%；利用外資161億元，增長(zhǎng)57.5%；自籌資金52511億元，增長(zhǎng)3.7%；定金及預(yù)收款54482億元，增長(zhǎng)10.0%；個(gè)人按揭貸款24395億元，增長(zhǎng)13.9%。

　　年底全國(guó)房子以價(jià)換量

　　總體看，全國(guó)商品房銷售面積微漲，銷售金額大漲?？梢姺孔咏祪r(jià)走量這招還是很好使的，畢竟消費(fèi)者都喜歡省錢。

　　具體來(lái)看，1-11月份，東部地區(qū)的北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個(gè)?。ㄊ校┥唐贩夸N售面積共58394萬(wàn)平方米，同比下降1.3%，銷售額共73341億元，增長(zhǎng)7.1%。

　　中部地區(qū)，山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南省商品房銷售面積共42441萬(wàn)平方米，下降0.3%，1-10月份為增長(zhǎng)0.6%；銷售額共30314億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落1.2%。

　　西部地區(qū)，內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個(gè)省（市、自治區(qū)）商品房銷售面積共41238萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.8%，增速持平。銷售額共29943億元，增長(zhǎng)10.6%，增速加快0.5%。

　　東北地區(qū)，遼寧、吉林、黑龍江省商品房銷售面積共6832萬(wàn)平方米，下降4.5%，降幅收窄0.5%；銷售額共5408億元，增長(zhǎng)3.4%，增速加快0.1%。

　　總體看，2019年1-11月份，商品房銷售面積148905萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增速比1-10月份加快0.1%。商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.7%，辦公樓銷售額下降11.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降13.5%。

　　站長(zhǎng)要提醒的是，隨著市場(chǎng)降溫及棚改等政策支持逐漸退出，三四線城市面臨著供需失衡的問(wèn)題。尤其隨著市場(chǎng)熱度逐漸下滑，購(gòu)房者觀望情緒變濃，且大部分三四線城市作為人口凈流出城市，本地購(gòu)買力不足。供應(yīng)過(guò)多疊加購(gòu)買力不足，導(dǎo)致庫(kù)存逐步攀升。

　　三四線城市宜加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，更新產(chǎn)業(yè)布局，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開發(fā)商宜進(jìn)一步以優(yōu)惠促銷來(lái)吸引消費(fèi)者，拉動(dòng)項(xiàng)目去化率。

　　房企低調(diào)拿地享受紅利

　　就土地而言，并不是冷到家了，很多房企還是在買買買，只不過(guò)速度稍微有點(diǎn)下降。

　　1-11月份，東部地區(qū)的北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個(gè)省（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資共63770億元，同比增長(zhǎng)8.3%，增速比1-10月份回落0.1%。

　　中部地區(qū)，山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南省共投資25102億元，增長(zhǎng)9.7%，增速回落0.3%。

　　西部地區(qū)，內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆省投資共27455億元，增長(zhǎng)15.3%，增速回落0.4%。

　　東北地區(qū)，遼寧、吉林、黑龍江省共投資4939億元，增長(zhǎng)8.9%，增速回落0.6%。

　　截止到2019年11月底，一二線城市合計(jì)賣地金額高達(dá)3.0285萬(wàn)億，同比2018年上漲21%，創(chuàng)下歷史新高！其中出現(xiàn)了13個(gè)千億賣地城市，刷新歷史同期紀(jì)錄，杭州賣地金額最高，達(dá)2538億，蘇州賣地1656億，上海1666億。

　　房企們嘴上說(shuō)著“市場(chǎng)寒冬來(lái)了”，嚷嚷著“活下去”。但行動(dòng)卻很誠(chéng)實(shí)，很多企業(yè)還是在一線、二線城市買爆土地，大幅囤地，坐享未來(lái)人口紅利和市場(chǎng)份額。

　　生意場(chǎng)很流行《孫子兵法》，這招叫兵不厭詐。成功人士之所以成功，就因?yàn)槿思叶际侨司?，公開說(shuō)話，有的是專門給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手聽的，有的是專門給吃瓜群眾聽的，調(diào)動(dòng)別人情緒，實(shí)現(xiàn)自己目的。外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，聽大佬們講話也得仔細(xì)思量。